Недвижимость в Италии – осуществимая мечта

С панорамной точки города кажется, что город красуется посреди обширной бухты, которую ограничивают два мыса: Зелёный на востоке и Черный на западе.

Работая и живя в этом удивительном городе, расположенном на Северном побережье Италии, недалеко от знаменитого французского Лазурного берега, мы прекрасно понимаем его огромную привлекательность и особую неповторимость.

Необычно мягкий климат привлекает сюда туристов со всех стран. Кажется, что горы созданы нарочно для защиты побережья от холодных северных ветров. Поэтому в Сан Ремо почти нет дождей; дни всегда солнечны, а средняя температура мягка и приятна: летом +28, зимой +10. Все Лазурное побережье с его несравненным климатом может похвастаться великолепными парками и садами с уникальной по своему составу растительностью.

Сан Ремо, столица Цветочной Ривьеры, находит в цветущем стиле своё глубинное и подлине аристократическое и архитектурное выражение.

Российские художники, писатели и поэты всегда стремились в «страну высоких вдохновений», как показывал Италию невыездной Пушкин А. С.. А состоятельные россияне в XVIII-XIX веках покупали здесь земли и дворцы.

Сегодня недвижимость этого «райского уголка» вызывает у наших соотечественников не меньший интерес. Рынок недвижимости на Апеннинском полуострове развивается достаточно активно. Несмотря на динамический рост, цены на недвижимость в Италии остаются более низкими, чем в Германии, Франции, Швейцарии, Австрии, Англии. Цены на ликвидные объекты стабильно растут, не без влияния спроса со стороны покупателей из Германии, России, Франции США.

И это не удивительно, ведь жильё в живописных уголках Италии пока ещё можно купить за весьма приемлемые для обеспеченных людей деньги. При этом свою квартиру или дом владелец-иностранец может легально сдать в аренду.

Цены на недвижимость в Италии остаются более низкими, чем в других странах (выше перечисленных), а причина проста – Италия не импортирует строительные материалы и технологии из других стран. Общеизвестно, что строительная индустрия этой страны – одна из самых развитых в мире. Стоимость жилья в этой стране растёт плавно в правильном направлении с юга на север. Самые дорогие города: Милан, Болонья, Венеция, Флоренция, Рим. Где меньше городов-памятников и больше курортных мест, цены, как правило, ниже. В курортных зонах Тирренского, Амальфитонского, Лигурийского побережий недвижимость намного доступнее, чем в крупных
деловых и исторических центрах.

Конечно в зависимости от качества постройки и месторасположения объекта, отдаленности от периферии и ближе к историческим памятникам, тем выше уровень цен.

Немного о правах иностранцев.

Законодательство большинства стран Европы запрещает иностранцам приобретать жильё в частную собственность. Иными словами, прежде чем купить недвижимость, надо зарегистрировать компанию или заняться предпринимательской деятельностью в этой стране. В Италии ситуация выглядит несколько иначе: закон разрешает иностранцам приобретать жильё в собственное владение.
По итальянским законам покупка недвижимлсти гражданином другой страны приравнивается в правах к покупке, произведённой итальянским гражданином, регулярно проживающим на Апеннинах. Данное положение закреплено в так называемом «Пакте о равноправии», так что приобрести можно всё, но при определённых условиях. Идеальный вариант — обращаться непосредственно в итальянские агенства. К тому же, так вы избавитесь от двойной платы за агентские услуги и непосредственно на месте познакомитесь с желаемым объектом. Один из вариантов (не считая подаренного жилья): вас вполне могут пригласить работать по контракту, или вы сами зарегистрируете небольшое предприятие и будете заниматься индивидуальной трудовой деятельностью. В этом случае вы получаете статус резидента. В то же время законодательство Италии даёт существенные преимущества иностранцам, получившим здесь вид на жительство и ставшими резидентами. Несмотря на «Пакт о равноправии», размеры налоговых платежей при покупке недвижимости резидентом и нерезидентом различны.

Часто оказывается выгоднее сначала получить статус резидента, чтобы затем рассчитывать на значительную экономию при покупке недвижимости, тем более что резидент Италии приравнен к гражданину и во всех других правах: от бесплатного образования, медицины и возможности в будущем иметь европейскую пенсию до безвизового передвижения по миру. ПЕРВЫЙ ДОМ (Prima Casa): если вы будете проживать постоянно в купленном имуществе в пределах 18 месяцев с даты покупки, вы можете заявить об этом при подписании заключительного договора, что сократит налоги на имущество с 7% до 3% (imposta di registro); или 4% (НДС) для резидента при первой покупке и 10% при последующей плюс фиксированный налог в размере около 500 евро (imposta ipotecaria, imposta catastale) или 600 (НДС) от стоимости недвижимости.

Вообще покупка именно первого жилья в Италии чрезвычайно логична:

страна заметно стареет, и власти пытаются всячески стимулировать создание новых семей. Законный житель страны (не обязательно гражданин), покупающий жильё, может рассчитывать на долгосрочный ипотечный кредит на сумму до 90% от стоимости жилья под 3,5-4% годовых, и последующее освобождение от налога на недвижимость сроком на 5 лет.

Процедура покупки недвижимости.

Необходимые документы: паспорт и налоговый код (Codice fiscale), который можно подготовить в итальянском консульстве в стране проживания Покупателя или в то время, когда Покупатель находится в Италии. А также во время первого приезда в Италию Покупатель должен открыть внешний банковский счет в евро.

Сделка будет заключена примерно по такой схеме. В общем всё как у нас, только без завышенных цен и всё гораздо спокойней. Итак, виллу присмотрели? Вы пишете письмо, где сообщаете, что осмотрев объект, хотите его приобрести и просите официально сообщить цену, предоставить акт технического состояния, план объекта и объяснить другие условия его приобретения. Попутно вы должны на депозитный счёт положить сумму, равную 1% от цены приобретения. Данный залоговый депозит предусмотрен на случай нарушения договора, и должен быть оплачен банковским переводом в качестве свободного депозита, находящегося по доверенности в руках представителя агентства. Задаток будет возвращен, если покупатель откажется от покупки в установленный семидневный срок. Эта сумма будет возвращена без штрафов или компенсаций. На следующем этапе объект снимается с рекламы на продажу, и закрепляется за покупателем. Затем заключается предварительный контракт (Compromesso), где указаны сведения об участниках договора, описание и цена имущества, способы оплаты, даты подписания окончательного договора и любые иные условия, которые могут относиться к договору, будут указаны в таком юридически обязывающем частном договоре между двумя сторонами. В данном договоре указывается полная цена, которая должна быть выплачена за имущество. Необходимо составлять договор с помощью эксперта (государственного нотариуса, юриста или консультанта по недвижимости), который проведет проверку права собственности и удостоверится, что нет никаких займов, прав ареста имущества или иных препятствий, таких как преимущественные права на имущество, что это именно то имущество, которое предложено на продажу, и что все разрешения и свидетельства на здание в порядке.

Продавец должен предоставить покупателю некоторые гарантии относительно наличия имущества, подтверждающие, что оно соответствует действующим строительным нормам и что все налоги оплачены.

При этом Покупатель должен подтвердить свои намерения тем, что разместит на депозитный счёт 10-20% от суммы сделки, которая превращается в обязывающий депозит, называемый «caparra confirmatoria».

Нотариус в Италии действует не в интересах какой либо из сторон, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Кроме того в некоторых случаях по договорённости через его банковский счёт проходит сделка и взаиморасчёты по сделке. Нотариус около 3-х недель проверяет лигитивность сделки, и готовит бумаги для окончательного контракта (Rogito или Atto notarile).

Данный документ равнозначен правоустанавливающему документу, подтверждающему право собственности на имущество. Продавец и Покупатель должны присутствовать на подписании заключительного договора, который должен быть заключен в присутствии государственного нотариуса. Это договор, который регистрируется в Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicita lmmobiliare. Все государственные налоги и сборы рассчитываются на основании стоимости, заявленной в договоре.

По закону нотариус обязан прочесть договор вслух для заинтересованных сторон. До фактического подписания остаток покупной цены передается Продавцу.

Договор подписывается Продавцом и Покупателем, а затем Нотариусом. На этом этапе оплачиваются налоги (imposta di registro или IVA, ipotecaria, catastale) там, а затем в офисе Нотариуса
(NB.: IVA на итальянском = НДС на русском).

Если Покупатель не знает достаточно хорошо итальянский язык, необходимо привлечь официально аккредитованного переводчика, чтобы гарантировать Нотариусу то, что он хорошо понимает содержание Заключительного договора.

Или, в качестве альтернативы, большинство Покупателей выдают специальную доверенность (Procura speciale all’acquisto) своему Агенту.

Настоящий документ может быть подготовлен или подписан в присутствии Нотариуса, если Покупатель находится в Италии, или в итальянском консульстве в стране проживания Покупателя.

Будьте готовы, вам придется не только выложить запланированную сумму, но и нести дополнительные затраты. Так регистрация составляет 4% от суммы покупки для первого жилья и 10% при последующей.

Вознаграждение Агента по недвижимости составляет 3-5% плюс НДС в зависимости от заранее оговорённых фирмой условий (обычно его платят на стадии предварительного контракта). Гонорар Нотариуса (это обязанность покупателя) увеличивается с ростом суммы сделки, 2-3% плюс НДС за оформление договора купли-продажи должен быть оплачен в офисе нотариуса при подписании Заключительного договора.

Пример: Вы желаете приобрести первую недвижимость на территории Италии — однокомнатную квартиру стоимостью 100000,00 евро. При этом, кроме оплаты указанной суммы, имеете следующие расходы:

— за работу агентства оплачиваете 3% от указанной суммы плюс 20% НДС, что равно 3000,00 + 20% = 3600,00 евро.

— оплата государственных взносов 3% от суммы покупки, что равно 3000,00 евро.

— регистрационные налоги при покупке 4% от стоимости недвижимости — 4000,00 евро.

— за работу нотариуса 2% от указанной суммы плюс 20% НДС, что равно 2400,00 евро.

А также Покупатель ежегодно обязан платить налог на имущество, поэтому необходимо оплачивать ещё и работу бухгалтера. Годовой налог на имущество составляет приблизительно 0,4% до 0,7% от заявленной цены имущества и выплачивается двумя платежами в течение года.
Также вы должны знать, что если вы продаете имущество до истечения пятилетнего срока права собственности, то вы должны указать полученную прибыль в вашей налоговой декларации, если вы не использовал имущество в качестве «основного места жительства» в течение периода, превышающего половину срока, прошедшего между покупкой и продажей имущества.
Этот вид платежа называется налогом на прирост капитальной стоимости.

И последний пункт: каждый Владелец недвижимости имеет следующие расходы: электричество, газ, вода, вывоз мусора; уборка, освещение в подъезде и обслуживание лифта (если таковое имеется). Дополнительные расходы — наличие стационарного телефона.
Страхование имущества – личное дело Владельца.

Но ведь это мелочь в сравнении с тем, что ваша мечта – купить виллу в Италии, наконец-то сбылась!!!